Kirada 5 yıl şartına ilişkin dikkat çeken karar! Yargıtay’dan emsal bedel vurgusu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinden Kira Bedellerine Ilişkin Dikkat Çeken Bir Karar Geldi. Yargıtay, Kira Sözleşmesi Henüz 5 Yılını Doldurmamış Olsa Da Emsallerin Altında Kalan Kiralar Için Kira Tespit Davası Açılabileceğine Karar Verdi.
Anadolu Ajansı 03 Ekim 2026 | 12:20
Kira bedelinin belirlenmesine yönelik davalarla ilgili Yargıtay'dan dikkat çeken bir karar çıktı. 3. Hukuk Dairesi, sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi kiranın emsal bedellerin altında kalması durumunda kira tespit davasına başvurulabileceğine karar verdi.
1 İş Yerini Kiraya Veren Kişi, Kira Tespit Davası Açtı
Dairenin kararına göre, 2005'te İstanbul'daki iş yerini kiraya veren kişi, kiracısının 2021'de ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsallerini çok altında kaldığını, rayiç kira bedellerinin çok arttığını belirterek, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açtı.
2 Sulh Hukuk Mahkemesi 5 Yıllık Süreyi Dikkate Aldı
Yargılamayı yapan sulh hukuk mahkemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği taraflar arasında en son kira sözleşmesi yenilemesinin 2018'de yapıldığını, son sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla henüz 5 yıllık sürenin geçmemiş olması nedeniyle "hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını", "bu nedenle sözleşmedeki hükümlerin uygulanması gerektiği", "kira sözleşmesindeki artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiğine" karar verdi.
3 Yargıtay Kararı Bozdu
Davacının, istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, itirazın reddine hükmetti.
Davacı, kiracının 2005'ten bu yana mülkü kullandığını, bu nedenle yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararı temyiz etti.
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
4 Kira Artışında Tüfe Kriterine Dikkat Çekildi
Dairenin kararında, 6098 sayılı Kanun uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu, bunun bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı belirtildi.
5 Kira Bedelinin Belirlenmesinde Emsal Detayı
Yasal düzenleme uyarınca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde de yeni kira yılında uygulanacak bedelin "üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak, hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği" bildirildi.
6 Kira Tespitinde Dava Tarihi Detayı
Ayrıca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğinin hüküm altına alındığı anımsatılan kararda, "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur denilmektedir." denildi.
7 2018 Tarihli Sözleşmeye Ilişkin Dikkat Çeken Ayrıntı
Dava konusu olayda, mahkemenin 2018'deki sözleşmeyi esas alarak hüküm kurduğu belirtilen kararda, tarafların kira ilişkisinin 2005'te başladığı, 2018'deki kira sözleşmesinin miktar itibarıyla güncellemeyi ifade etmediği, sadece mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiği aktarıldı.
8 Yargıtay'dan Emsal Ve Rayiç Bedel Vurgusu
Mahkemenin görevinin "sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek" olduğu vurgulanan kararda, kira sözleşmesi tarihinin belirsizliği ile kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının da araştırılması gerektiği ifade edildi.
9 "Yenilenen Sözleşmenin Imzalanmasından Itibaren 5 Yıl Geçmemiş Olsa Dahi..."
Dairenin kararında, yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi haline ilişkin ise "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir." hükmüne yer verildi.
10 Yerel Mahkeme Kararının Hukuka Aykırı Olduğu Belirtildi
Yasal düzenlemeler uyarınca yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğu belirtilen kararda, şu ifadeler yer aldı:
"Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince yenilenen 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibarıyla belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibarıyla ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."